2022年11月9日富力集团及克而瑞资管合力举办“资管代甲方业务探讨”尊享交流会。活动中，克而瑞资管（上海）执行总经理朱青，富力集团上海公司总经理洪威，翰同资本合伙人赵强，仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚分别进行了精彩观点分享。

　　在市场需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力之下，传统“代建”行业正在发生深刻的变化。克而瑞资管（上海）执行总经理朱青先生，从八大要点分享“中国不动产资管代甲方业务发展”模式，从两大方向深度聚焦传统“代建”行业发展以及模式破局升级。

　　“代建”行业处于快速成长期。资金方、施工方、央国平、产业方等新业主端入场，委托需求明确，规模放量可期。

　　● 主要模式：代建模式发展至今，按照委托主体主要分为政府代建、商业代建和资本代建。

　　● 市场规模：传统“代建”行业处于快速成长期，预计2022年，代建行业总收入可达136.1亿元。

　　● 市场空间：预测至2025年，中国代建市场规模可达9.1亿平方米，其中商业代建占比近70%。

　　● 规模发展：房地产开发供给侧变化推动代建服务需求打开，新业主端委托需求明确，规模放量可期。

　　从市场的发展趋势来看，行业由传统的“品牌溢价代建”转变为“代融代建”，目前正向“品质代建”发展。随着主要一线房企纷纷布局代建赛道，未来行业竞争或将加剧。

　　从合作模式来看，开展“代建”业务的房企，既有注重布局全国，也有偏重深耕本地。从经济效益来看，代建业务净利润率明显优于开发项目，自营明显优于合作。

　　随着民营开发商目前面临资金困局，商业代建特别是代融代建比例正在下降，政府代建比例和纾困代建逐步涌现。特别是发展围绕金融机构的纾困资本代建逐步兴起，未来有望逐步超越政府代建。

　　在传统代建操盘团队的基础上，不良资产团队、新资方团队、销售团队、商管团队的介入与整合。 传统代建时代以把控施工质量为核心要点，以品质交付为最终目标。在市场下行，行业萎缩、及精细化管理越来越严格的过程中，不良资产团队、新资方团队、销售团队、商管团队的复合型不动产全生命周期的解决方案将处于市场蓝海。

　　在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力之下，不良资产整体规模有所增加。2021年，中国不良资产整体规模约为5.88万亿元，较2020年增加6700亿元，同比增长12.86%。市场形成“5家全国性AMC+59家地方性AMC+银行系+外资系”格局。

　　由之前的债权融资向股权融资方向发展，由纯住宅投资向商办、长租、物流、园区等多元化资产投资方向发展。截止2022Q2，房地产行业债权融资规模合计约59.59万亿，十年复合增速为16.95%，其中开发贷款12.49万亿。股权融资情况：2021年前三季度，全球共有159只房地产私募基金，合计新增募集897.7亿美元。不动产资产在长期资金配置中的比例将会继续上升，在传统纯住宅投资资产不确定性增加、超额收益获取难背景下，长期资金配置低流动性、稳收益的不动产资产成为趋势。由纯住宅投资向商办、长租、物流、园区等多元化资产投资方向发展。

　　● 住宅销售市场，2022年前三季度中国全国商品房销售面积101422万m²，同比下降22.2%，整体市场仍在继续“探底”。目前住宅市场的传统代理销售模式逐渐转为渠道销售模式。

　　● 商业不动产销售市场，目前止跌反弹，成交金额低位企稳。目前该市场主要是区域性，小型销售类型企业为主，主要通过发动“渠道”完成项目去化。

　　● 大宗资产的交易市场，截止2022年，成交金额总额同比下降19.4%，单笔平均金额也呈下降趋势。主要参与的机构为五大行和克而瑞资管为主。

　　● 办公运营，净吸纳量下降显著，租金降幅持续收窄；甲级写字楼空置率高企，租赁持续承压，行业格局呈现服务链条长且触点多，存在信息壁垒及费用叠加的问题。

　　● 产业园运营，实体企业、互联网科技企业、金融投资机构的占比已经超过了30%。商管运营，规模加速，市场持续下沉 。

　　● 租赁运营，企业重拾，开业规模增速触底反弹，由重规模转向强运营，企业模式更清晰，国家队+房企系+运营商共同分享商用不动产的“蛋糕”。

　　在细分管理下，在传统代建向资管代甲方模式迭代下更需要有整合各类资源并有实操经营以及各专业环节的企业。

　　洪总表示：面对新形势，首先要随机应变，准确把握和判断走向；其次要熟悉深耕地区的政商环境，适应新趋势发展下的高素质团队；最后要做到方案统筹，提高解决复杂问题的能力，成为房地产项目方案提供商。

　　具体可归纳为五方面：第一，成为房地产项目解决方案提供商。第二，双轮驱动，通过政商关系，梳理以政府关系为代表的全方位人脉资源网络，在此基础上提出建设性意见，同时提高操盘能力，即不导入外部资源，仅通过单项目封闭运作解决处理项目开发建设各环节产生的相关问题，确保项目完成。第三，构建销售、持有运营、资产证券化及其他方式退出的三条路径。富力集团以“退出”的思维进行资产管理，全过程服务，保障资金流动性。第四，明确核心中的核心就是团队。因短期内债务问题，无法保障项目“投融管退”全流程落地，故秉持着“团队是核心中的核心理念，团队将决定项目的未来”，最终借助团队丰富的开发与操盘经验实现项目的高效落地。

　　“城投悦城”由富力集团和合景泰富集团共同出资打造，该品牌具有独立承接项目的能力，其股东公司更具收购、开发建设等综合性实力。企业多元业态同步开发，包括住宅、写字楼、商业、酒店、产业、文旅、养老地产、长租公寓等多个业态。目前全球布局地产开发、商业运营、互联网产贸、设计建造、医疗康养、文体旅游六大领域，累计拥有项目超500个，布局全球145+个城市。

　　“城投悦城”品牌提倡以轻资产、重品牌、强平台的标准，实现“品质保证、进度加快、成本可控、项目增值”的服务理念。提供“委托代建、政府代建、咨询管理、运营管理”四大服务模式。

　　通过“品牌输出、管理输出、产品输出、服务整合”来赋能项目，实现增值。集合“平台模式、客户保障、专业团队、供应商资源”四大核心优势，同时集中招采、高效管控、创新营销，为代建项目价值提升全面助力的供应商资源。

　　在上海已有商业项目悠方购物公园、住宅项目嘉誉湾、办公项目嘉誉国际广场、综合体项目嘉誉云景。

　　嘉誉云景项目总面积5.5万方，本次大宗交易总面积为4.2万方，总成交金额约13.5亿，包含办公、商业、及酒店三大业态。交易对手为知名外资地产基金投资公司，因交易过程中有部分物业尚未取得销售证，故收购过程难度较大，交易模式相对复杂。

　　在整个交易过程中，团队突破重重困难，先是在突然出台“暂停市场化租赁住房政策”背景下，几方多番协商，最终突破困境，顺利签约；其次原物业公司及酒店管理公司存在解约问题，既要考虑协议内约定解约会面临经济赔偿，又要在有限时间内完成终止协议签署。经过多轮谈判后，最终仅用时一个月完成合作终止协议；最后，恰逢4-5月上海疫情封控期，交易物业销售合同及附件签署、首付款支付等工作节点受到了极大影响。因此，收购方、银行、外管局、政府等多方将线下沟通转为线上进行，最终在协议约定时间内，项目团队突破重重困难，完成疫情期间上海唯一一笔大宗交易。

　　短短数月，完成了 “非转居”批复、产权过户、产证办理、项目回款及项目交付。以“高标准、高质量、高效率”顺利完成此次交易。

　　● 从宏观角度出发，租赁住房是住房制度改革、结构调整的重要支柱。2015年起政府陆续出台政策支持租赁住房市场发展。

　　● 从市场现状出发，购房门槛依然高企阻碍购房需求的释放。单身独居人口（2021年末全国9200万人）购房意愿低。

　　● 从客群需求出发，对个性化品质型居住空间需求增加，长租公寓大势所趋年轻一代流动性强、自由办公人群基数大、或居家办公时间长，对住房品质（包括硬件和软件）、周边配套、交通便利性等有更高的要求。

　　● 关注“投、管、退” 项目的全生命周期，购租赁住房底层资产，并持有运营5-6年后退出对项目有更强的研判，更谨慎的决策，以及投后更强的资源投入度。

　　● 以资产价值及投资回报率的提升为指导方针在投资和运营决策中更注重挖掘长期的资产增值潜力而非短期利益。从运营的角度把关投资决策、从投资的角度促进运营优化多样化手段（如交易结构设计、融资优化等）促升投资收益。

　　● 规模化和品牌化并举从单项目体量和项目数量两个维度扩充规模，提高规模效益，创立独立品牌并建立核心团队能力，形成品牌价值和企业价值。

　　● 北京、上海、成都等一线、新一线%，高房价和日趋严格的购房门槛以及年轻人的住房观点改变，为长租公寓市场提供支撑。

　　● 中央层面对租赁住房的支持政策相继出台且相互补充，住房保障体系设计日趋完善。

　　● 住房租赁行业政策向保障性租赁住房倾斜，但不必然挤压市场化住房租赁企业的生存空间。

　　● 2021年全国十大长租公寓品牌总房源套数81万套，较上一年增长约15万套。与全国日益增长的租赁需求相比，未来将有较大的增长空间。

　　● 整体分布均匀，主要在中环以外，其中外环外占6成，中环占比15%。存量项目将在中环以内实现较高溢价。

　　● 投资人看好长租公寓运营表现的稳定性，资本化率将继续向传统商业靠拢，推动资产升值潜力。从市场调查问卷显示，2018年长租公寓的投资回报率预期集中在5.5%，根据仲量联行2021年的投资问卷调查结果显示，多数投资人对长租公寓投资资本化率下调至4.5%~5.0%。

　　● 2022年是长租公寓大宗交易元年，截至第三季度已成交43.2亿元；预计未来6个月大宗交易成交额将达58亿元。

　　● 有升级改造潜力的机会型物业更受长租公寓投资人的关注，通过市场分析64%倾向于机会型，改造型项目，36% 更倾向于稳定型项目。