田园综合体是循环农业、创意农业、农事体验加新型社区或田园社区四位一体，它是美丽乡村建设的一种前瞻性的综合发展模式。2017年中央 1 号文件指出：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

　　田园综合体的 横空出世 ，引起专家学者、实际工作者、新闻媒体等各个方面的热议。普遍认为，它是农业农村发展的一种新的综合模式，是农业供给侧结构改革的突出亮点，意义重大。

　　田园综合体 突然 写入中央一号文件，而且笔墨不轻说明它不仅有存在的必然性，而且其发展带方向性。目前能够看到的田园综合体还是幼苗，但从其理念、做法和初步效果中，我们发现，田园综合体把农村的发展同城市的需求和资源对接起来了，促进了农村一二三产业融合发展，催生着农村的新产业新业态，培育者农村的新型社区，正在形成一种新的乡村综合发展模式，可能改变农村发展格局，甚至将改变城乡发展大格局。

　　田园综合体作为新生事物，自然有一个实践、认识、再实践、再认识的过程。目前，人们对田园综合体有着诸多的困惑和分歧。

　　01、田园综合体胡钥匙农业产业转型升级的模式，有的干脆把它定为于园区农业、休闲农业的升级版 ;

　　02、把它定义为 农业 + 文旅 + 地产 ，有点像城市郊区化和现代都市农业组合而成的特色小镇 ;

　　03、强调循环农业、创意农业、农事体验加新型社区或田园社区四位一体，把它看为美丽乡村建设的一种前瞻性的综合发展模式。

　　第三种主张，即循环农业是基础。它利用物质循环再生原理和多层次利用技术，兼顾生态效益、经济效益和社会效益，实现资源利用效率最大化、废气污染最小化，确保农业的可持续发展。

　　创意是关键。它将农业的产前、产中和产后环节连接为完整的产业链条，将农产品与文化、艺术创意结合起来，促进产业融合。

　　农事体验是活力。它将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。同时，田园综合体不能见物不见人，它离不开新型社区，有的称之为田园社区。

　　田园综合体在理论上也能得到支持。比如城乡融合，认为城乡关系一般要经历由同一到对立、最终走向融合的过程，主张 城市和乡村必须联姻 ，断定这种结合迸发出新的希望、新的生活、新的文明。田园综合体正是一种新的希望。

　　又比如农业多功能论，它指出现代农业不仅有传统的农产品供给、劳动就业等功能，还有文化传承、观光休闲、生态保育等多种功能。农业多功能正是田园综合体实现农村产业融合、培育新产业新业态的基础。

　　当然，想象不能代替事实。要回答好田园综合体路在何方的问题，最终靠的是实践。当前，首先是当积极开展实践探索可以在大中城市郊区、大型农业园区、农业生产条件好的旅游景区周边，选择近年来美丽乡村建设有基础有特色的地方，科学规划，试点示范，尽快积累经验，避免一哄而起。

　　其次是充分发挥农民群众的主体作用。今后一个时期，重要的是通过各种形式的新型合作，把农民群众组织起来，积极发展生产、供销、信用三位一体综合合作社，形成合力，让农民充分参与和受益。同时，规范引导社会力量包括工商资本有序参与，增强农村发展活力。

　　最后是注重体现各自的鲜明特色。从规划设计到建设管理，都应当从不同区域的自然条件、经济条件、社会条件出发，充分考虑民族的、文化的、产业的特色，做到与众不同，各美其美，防止一个模式、一张面孔。

　　值得注意的是，田园综合体建设，既要积极实践探索，又必须守法律和政策的底线。

　　从这些年的农村建设发展中反映出的带倾向性、普遍性的问题看，必须加强基本农田的保护，首先在循环农业、创意农业、农事体验上下功夫，把 农 字写活，促进农村一二三产业融合发展，培育新产业新业态，防止农用地特别是基本农田非农化。

　　必须强化集体建设用地的管理，在宅基地等集体建设用地利用中，严禁违法违规开发房地产或建私人庄园会所 ; 必须依法依政策保护农户和农村集体经济组织的权利，特别是维护好农民群众的土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权，防止集体资产被外来资本控制。

　　传统的城市与乡村、市民与村民、农业与非农业，已经找不到截然不同的分界线，曾经的乡下人在那里建起了新家园，曾经的城里人在那里找到了桃花源，他们都在那里圆着自己曾经梦，开始了新的多彩的追求。

　　田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以空间创新带动产业优化、链条延伸，有助于实现一二三产业的深度融合，将成为乡村振兴、实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。

　　农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为工作重中之重。要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，发展多种形式适度规模经营，培育新型农业经营主体，促进农村一二三产业融合发展。

　　对于一个村域或者几个村域范围来讲，报告里面提到的五点总体要求也都是乡村发展建设的重要方面，田园综合体集循环农业、创意农业、农事体验于一体，以空间创新带动产业优化、链条延伸，有助于实现一二三产业的深度融合，打造具有鲜明特色和竞争力的“新第六产业”，实现现有产业及载体(农庄、农场、农业园区、农业特色小镇等)的升级换代。田园综合体将成为实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式，在合适的区域，在一定程度上可以作为乡村振兴的重要抓手。

　　报告同时指出“我们要建设的现代化是人与自然和谐共生的现代化，既要创造更多物质财富和精神财富以满足人民日益增长的美好生活需要，也要提供更多优质生态产品以满足人民日益增长的优美生态环境需要。必须坚持节约优先、保护优先、自然恢复为主的方针，形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式，还自然以宁静、和谐、美丽。”

　　我国农村幅员辽阔，要实现“农村美、产业兴、百姓富、生态优”的综合效益，应该选择聚居模式。但以往部分地区“赶农民上楼”的聚居模式，并不能满足广大农民的宜居愿望，也不符合中国乡村自古以来的田园居住特色。依托田园综合体，可以探索多元化的聚居模式，既保持田园特色，又实现现代居住功能。借助聚居功能，田园综合体也将成为实现城乡基础设施和公共服务均等化的最佳空间。

　　田园综合体是经济、社会、农业发展到一定阶段的产物，是美丽新城镇建设的创新载体，作为一种农业和农村可持续发展的新业态，在城乡一体化的新格局下顺应了农业供给侧改革，符合产业转型升级的要求，它能够在我国国民经济增长的新模式、新常态条件下，满足城乡居民对高端生活、旅游和消费的各种新型需要，也得到了国家多方政策鼓励和支持。

　　“逆城市化”是相对于“城市化”而言的。“城市化”是一定区域的政治功能、经济功能、文化功能、社会功能以及居住和消费功能向城市聚集。在这些聚集过程中，一个突出的现象是农村人口向城市转移。 “大城市化”的必然结果是愈来愈强大的聚集效应，同时也带来了聚集空间趋近极限和难以持续的种种“城市病”。当城市的发展到了一定极限，就得调整和优化城市的功能结构和空间结构，由此，中心城市的各种功能，比如政治中心、经济中心、文化中心以及居住和休闲娱乐等功能纷纷向有条件的中小城镇及乡村分解。这些功能分解就是“逆城市化”。

　　我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着我国城市化进程的加快、居民消费水平的提高以及环境污染问题、食品安全问题、人口结构老龄化与亚健康现象的日渐普遍，城市居民对美好田园生活的向往越来越强烈。

　　田园综合体作为“逆城市化”的典范，将成为高端人群的集聚地。在我国现代化发展较快的地区，作为主要潮流的城市化，和非主要潮流的逆城市化是共同存在的。特别是在沿海发达城市，逆城市化的主要群体是高端人群。可以预见，在较为发达的城市，郊区化现象将进一步扩散。而中国人传统的“田园”情结，也将吸引越来越多的人选择住在郊区、回归田园。在田园综合体建设中，蓝城理想小镇就是“逆城市化”建造的，生活内容、生活场景、生活品质和人文内涵接近于天堂的理想小镇。

　　2012年--田园东方开启地方实践。在无锡市惠山区阳山镇和社会各界的大力支持下，第一个田园综合体项目-无锡田园东方在“中国水蜜桃之乡”阳山镇落地。

　　2016年--田园综合体从地方上升到中央高度。2016年9月，中央农办领导考察指导无锡田园东方项目，中央农办领导对田园综合体项目给予高度评价。

　　2017年2月--田园综合体首次出现在中央一号文件。2017年2月5日，“田园综合体”作为乡村新型产业发展的亮点措施被写进中央一号文件，原文如下:支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体，通过农业综合开发、农村综合改革转移支付等渠道开展试点示范。

　　2017年5月--财政部下发了《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》(财办[2017]29号)，明确重点建设内容、立项条件及扶持政策，确定河北、山西、内蒙古、江苏、浙江、福建、江西、山东、河南、湖南、广东、广西、海南、重庆、四川、云南、陕西、甘肃18个省份开展田园综合体建设试点，深入推进农业供给侧结构性改革，适应农村发展阶段性需要，遵循农村发展规律和市场经济规律，围绕农业增效、农民增收、农村增绿，支持有条件的乡村加强基础设施、产业支撑、公共服务、环境风貌建设，实现农村生产生活生态“三生同步”、一二三产业“三产融合”、农业文化旅游“三位一体”，积极探索推进农村经济社会全面发展的新模式、新业态、新路径。

　　2017年6月5日，财政部印发关于《开展农村综合性改革试点试验实施方案》的通知，通过综合集成政策措施，尤其是多年中央1号文件出台的各项改革政策，多策并举，集中施策，推进乡村联动，政策下沉到村，检视验证涉农政策在农村的成效。切实尊重基层干部群众主体地位、首创精神，积极发挥农村综合改革在统筹协调、体制创新、资源整合方面的优势，扎实推进农业供给侧结构性改革，有效释放改革政策的综合效应，为进一步全面深化农村改革探索路径积累经验。

　　从国家对田园综合体的政策演变看出，第一，田园综合体建设是国家深入推进农业供给侧结构性改革，加快培育农业农村发展新动能的一件大事; 其次，田园综合体是一种旨在拓展农业产业链、价值链的新业态。第三，田园综合体是宜居宜业特色村镇的重要形态结构和产业组成部分。第四，田园综合体应在有条件的乡村进行建设。第五，田园综合体的建设应以农民合作社为主要载体，让农民充分参与和受益。第六，田园综合体建设的重点是循环农业、创意农业和农事体验。第七，国家支持田园综合体建设的渠道和方式是“农业综合开发、农村综合改革转移支付等”，并有序开展试点示范。

　　田园综合体是一种新型的组织形式，它可以满足三个产业相互渗透融合的新动向。在一定资源条件下，通过各个产业交互渗透，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链，使传统功能单一的农业及农产品成为现代休闲产品的载体，发挥产业价值的乘数效应。

　　随着乡村旅游的火热及我国老龄化情况日益严重，乡村田园养老度假成为一种新的养老模式。乡村田园养老以农业休闲为主体，利用乡村特殊的自然养生条件及富有乡韵、利于康复身心的人文环境，与生态休闲、农业旅游、森林度假等相结合，开创出一种集田园生态休闲、乡村健康饮食养生、农耕劳作体验、乡村社区生活于一体的新型养老模式。

　　运营模式:幸福公社把家庭度假、老年人养老、中年人养生、儿童亲自然教育、全国旅居、运动休闲、有机农业结合为一体的创新旅游养老地产。幸福公社通过营造生态绿色的田园生活，健康的人与自然、人与人之间的邻里关系，实践着“我为人人，人人为我”的健康生活。“农耕生活，手工村落”是在尊重自然的前提下，打造健康养老生活的创新。

　　幸福公社位于川西旅游环线的核心位置――成都大邑青霞镇的烟霞湖风景区，烟霞湖风景区位于大邑县东北边缘，距成都市50公里，30分钟车程，属于成都市半小时经济圈。北邻街子古镇、青城山、都江堰，南至新场古镇、花水湾、西岭雪山。

　　幸福公社引进五十多个手工艺匠人，包括活字印刷、酿酒、织布、皮影、蜡染、剪纸 豆制品、酿酒、木雕、制茶、制纸……用传统的手工智慧让老人回归人与自然的和谐。

　　幸福公社的农业模式，是尝试从从中国城市食品的现状出发去现状去改变农村的生产模式和发展模式，由城人群的食品安全的痛处着手，回归到食品源头，改变思想，进而改变生活。亲手生产，亲手种植，亲手收获。社员们共同遵守《绿色公约》，几百亩的农田，经过五年的净化，没有化肥农药，每家的土地里可以长出干净的蔬菜。

　　自然的生态中，没有大规模的单一品种的种植形态，人的欲望、无节制的生产、浪费性的消费、对匮乏的恐惧，必须去大面积的单品栽种和耕种，这样就破坏了原始的平衡，所谓的美好的就是彼此的协调融合，永恒的平衡体。

　　幸福公社与健康管理公司合作，引进先进的医疗管理团队。利用云计算快速传输，监控业主身体信息;二期规划了一万方的失能老人管理中心，将幸福公社四位一体的养老管理模式完善。幸福公社一期距离中心城市六十公里，更多的考虑是健康型老人的问题。目前二期开工建设在即规划了失能型老人养老机构。社区配置了护士团队，解决常规的入户看护问题。

　　幸福公社对养老市场做出了一个细分，更多关注城市型中老年的健康型养生需求，主要年龄段在五十到七十五，他们对邻里，对文化艺术的需求更多，不是城市型重度养老的概念，带有比较强烈的旅游观光特征。元其实是用乡村田园模式来承载养老的细分市场。

　　坚持以政府投入为主进行基础设施建设，引导农民根据市场需求结合当地优势，集中连片开发现代观光农业及各种农业休闲观光项目，供城市居民到农业观光园区参观、休闲与娱乐。

　　该模式主要依托自然优美的乡野风景、舒适怡人的清新气候、独特的地热温泉、环保生态的绿色空间，结合周围的田园景观和民俗文化，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客提供休憩、度假、娱乐、餐饮、健身等服务。主要类型包括体闲度假村、体闲农庄、乡村酒店。该模式在全国各地尤为常见。如上海市郊区、北京市郊区、南京市郊区基本上都在采用该开发模式。

　　休闲农园首先生产特色农产品，形成自己的品牌。然后通过休闲农业这个平台，吸引城市消费者来购买，从而拉动产业的发展。在这类园区中，游客除了餐饮旅游，还会带回土特产品。

　　农业园主要类型有农业科技教育基地、观光体闲教育、少儿教育农业基地、农业博览园。如农业科技园区作为联结科教单位科研成果与生产实际的重要纽带，为农业科技成果的展示和产业孵化提供了实现的舞台。目前我国的一些大学或科教单位建立的农业高新技术园区，与国外的农业科技园区模式极为相似，园区的建立为科教单位和入园企业科技产业的“孵化”和“后熟”，提供了重要的基础平台，这些园区大大促进了农业科技成果的转化和辐射推广。

　　民俗风情旅游模式即以农村风土人情、民俗文化为旅游吸引物，充分突出农耕文化、乡土文化和民俗文化特色，开发农耕展示、民间技艺、时令民俗、节庆活动、民间歌舞等休闲旅游活动，增加乡村旅游的文化内涵。主要类型有农耕文化型、民俗文化型、乡土文化型、民族文化型。

　　随着城市进程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不满足于简单的逛公园休闲方式，而是寻求一些回归自然、返朴归真的生活方式。利用节假日到郊区去体验现代农业的风貌、参与农业劳作和进行垂钓、休闲娱乐等现实需求，对农业观光和休闲的社会需求日益上升，使我国众多农业科技园区由单一的生产示范功能，逐渐转变为兼有休闲和观光等多项功能农业园区。

　　实施乡村振兴战略，让农业经营有效益，让农业成为有奔头的产业，让新村镇成为安居乐业的美丽家园，必须着眼于“新田园时代”背景，在城乡融合发展中创造“现代田园”。关键的平台就是“田园综合体”，但田园综合体特色小镇开发建设投入高，开发周期长，项目前期没有资产可供抵押贷款，投资回报率偏低，回收期长……种种因素表明，田园综合体特色小镇建设过程中，融资是第一道坎，根据田园综合体特色小镇建设特点，本文梳理了田园综合体的八种融资模式。

　　在田园综合体特色小镇的开发过程中，政府与选定的社会资本签署《PPP合作协议》，按出资比例组建SPV(特殊目的公司)，并制定《公司章程》，政府指定实施机构授予SPV特许经营权，SPV负责提供田园综合体建设运营一体化服务方案。

　　PPP合作模式具有强融资属性，金融机构与社会资本在PPP项目的合同约定范围内，参与PPP的投资运作，最终通过股权转让的方式，在田园综合体建成后，退出股权实现收益。社会资本与金融机构参与PPP项目的方式也可以是直接对PPP项目提供资金，最后获得资金的收益。

　　田园综合体在导入产业时，往往需要产业基金做支撑，这种模式根据融资结构的主导地位分三种类型。

　　一是政府主导，一般由政府(通常是财政部门)发起，政府委托政府出资平台与银行、保险等金融机构以及其他出资人共同出资，合作成立产业基金的母基金，政府作为劣后级出资人，承担主要风险，金融机构与其他出资人作为优先级出资人，杠杆比例一般是1:4，田园综合体具体项目需金融机构审核，还要经过政府的审批，基金的管理人可以由基金公司(公司制)或PPP基金合伙企业(有限合伙制)自任，也可另行委托基金管理人管理基金资产。这种模式下政府对金融机构有稳定的担保。

　　二是金融机构主导，由金融机构联合地方国企成立基金专注于投资田园综合体特色小镇。一般由金融机构做LP，做优先级，地方国企做LP的次级，金融机构委派指定的股权投资基金作GP，也就是基金管理公司。

　　三是由社会企业主导的PPP产业基金。由企业作为重要发起人，多数是大型实业类企业主导，这类模式中基金出资方往往没有政府，资信度和风险企业承担都在企业身上，但是企业投资项目仍然是政企合作的PPP项目，政府授予企业特许经营权，企业的运营灵活性大。

　　利用已有资产进行抵押贷款是最常见的融资模式，田园综合体项目公司可以努力使得所运营项目成为纳入政府采购目录的项目，则可能获得政府采购融资模式获得项目贷款，而延长贷款期限及可分期、分段还款，则是对现金流稳定的项目有明显利好，如果进入贷款审批“绿色通道”，也能够提升获得贷款的速度。国家的专项基金是国家发改委通过国开行，农发行，向邮储银行定向发行的长期债券，田园综合体特色小镇专项建设基金是一种长期的贴息贷款，也将成为优秀的田园综合体特色小镇的融资渠道。

　　田园综合体项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。金融机构由于对项目提供资金而获得资金收益。

　　田园综合体项目公司在满足发行条件的前提下，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，可以在银行间交易市场发行永(可)续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债。

　　融资租赁是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部风险和报酬的租赁，有三种主要方式:1.直接融资租赁，可以大幅度缓解田园综合体特色小镇建设期的资金压力;2.设备融资租赁，可以解决购置高成本大型设备的融资难题;3.售后回租，即购买“有可预见的稳定收益的设施资产”并回租，这样可以盘活存量资产，改善企业财务状况。可以尝试在田园综合体特色小镇这个领域提供优质的金融服务。

　　资产证券化是指以特定基础资产或资产组合所产生的现金流为偿付支持，通过结构化方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券(ABS)的业务活动。田园综合体特色小镇建设涉及到大量的基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对田园综合体特色小镇融资模式也是一个有益的补充。

　　供应链融资是把供应链上核心企业及其相关的上下游配套企业作为一个整体，根据供应链中企业的交易关系和行业特点制定基于货权及现金流控制的整体金融解决方案的一种融资模式。

　　供应链融资解决了上下游企业融资难、担保难的问题，而且通过打通上下游融资瓶颈，还可以降低供应链条融资成本，提高核心企业及配套企业的竞争力。在田园综合体特色小镇融资中，可以运用供应链融资模式的主要是应收账款质押、核心企业担保、票据融资、保理业务等。实际操作中，上述八种融资模式往往是前两种为主，根据小镇建设不同阶段和产业发展不同阶段，结合其他融资模式组合使用。

　　田园综合体建设将对落实好十九大提出的“乡村振兴战略”起到重要的支撑作用。在注重政策支持和资金扶持的基础上，充分发挥市场在配置资源中的重要作用，要做到商业与文化的有机结合，使田园综合体走上良性发展轨道，为农村的可持续发展提供文化内涵和经济支持，实现人与自然和谐发展现代化建设新格局。